Spoločenstvá vlastníkov bytov a transakčná daň
Platobná operácia vykonaná na účte vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 7b ods. 4 a § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie je predmetom transakčnej dane. Pri bytových domoch je DFT citlivá téma, pretože účty domu môžu formálne obsluhovať právnické osoby, ale peniaze patria vlastníkom bytov a nebytových priestorov. Zákon preto obsahuje osobitnú výnimku — dôležité však je, že platí na úrovni transakcie, nie subjektu.
TL;DR
- Platobná operácia na účte vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa § 7b ods. 4 a § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov nie je predmetom dane (zákon č. 279/2024 Z. z.).
- Ide o výnimku na úrovni transakcie, nie o vyhlásenie, že všetky subjekty správy bytov sú mimo DFT.
- Pri SVB sú majiteľmi účtu domu vlastníci; spoločenstvo s ním disponuje v zákonom určenom režime.
- Pri správcovi musia byť prostriedky vlastníkov vedené oddelene od účtov správcu.
- Právna forma platiteľa nemusí byť rozhodujúca — podstatné je, aký účet a aká operácia sa posudzuje.
- Platba záväzkov správcu z účtu domu je praktická chyba — bytovoprávna aj daňová.
Prečo je výnimka viazaná na účet, nie na subjekt?
Finančná správa SR uvádza, že platobná operácia vykonaná na účte vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 7b ods. 4 a § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie je predmetom dane.
Ide teda o výnimku na úrovni transakcie, nie iba o jednoduché vyhlásenie, že všetky subjekty správy bytov sú mimo DFT. Rovnaké spoločenstvo alebo správca môže mať súčasne pohyby, ktoré do výnimky spadajú, aj pohyby, ktoré do nej nespadajú.
Kto vlastní účet domu?
Pri spoločenstve vlastníkov zákon o vlastníctve bytov vyžaduje, aby finančné prostriedky vybrané od vlastníkov alebo získané vlastnou činnosťou boli zhromažďované na účtoch v banke.
Kľúčové je vlastníctvo:
- Majiteľmi účtu domu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov.
- Spoločenstvo s účtom disponuje v zákonom určenom režime — teda účet obsluhuje, ale nie je jeho majiteľom.
- Pri správcovi bytového domu musia byť prostriedky vlastníkov vedené oddelene od účtov správcu.
| Subjekt / účet | Vlastník prostriedkov | Platobná operácia pri DFT |
|---|---|---|
| Účet domu pri SVB podľa § 7b ods. 4 | vlastníci bytov | nie je predmetom dane |
| Účet vlastníkov vedený správcom podľa § 8 ods. 3 | vlastníci bytov | nie je predmetom dane |
| Prevádzkový účet správcu | správca | bežný režim, 0,4 %, max. 40 € |
| Platba záväzku správcu z účtu domu | — | chybné použitie účtu, otvára otázku posúdenia |
Ako posúdiť platbu do fondu opráv?
Ak bytové družstvo alebo iný subjekt uhrádza platby do fondu prevádzky, údržby a opráv na účet domu, treba sledovať, či ide o účet vlastníkov podľa osobitného predpisu.
Samotná právna forma platiteľa nemusí byť rozhodujúca. Podstatné je, aký účet a aká platobná operácia sa posudzuje. Ten istý platiteľ tak môže mať pri jednej platbe iný režim než pri druhej — podľa toho, kam peniaze smerujú a v akom režime je cieľový účet vedený.
Prečo je oddelenie účtov kľúčové?
Pre správcov je kľúčové oddeliť účty domov od vlastných prevádzkových účtov. Majetok vlastníkov nesmie byť miešaný s majetkom správcu — to vyplýva už z bytového práva.
Z pohľadu DFT to zároveň pomáha preukázať, že transakcia patrila na účet, ktorý zákon vníma osobitne. Bez tohto oddelenia sa dôkazná pozícia správcu výrazne zhoršuje.
Praktická chyba by vznikla, ak by sa z účtu domu platili záväzky správcu alebo iné platby, ktoré bezprostredne nesúvisia so správou domu. Okrem pravidiel bytového práva by sa tým otvorila aj otázka správneho posúdenia transakčnej dane.
Praktická kontrola
- Overiť, či ide o účet vlastníkov podľa zákona o vlastníctve bytov.
- Oddeliť účty domov od účtov správcu.
- Nepoužívať účet domu na záväzky správcu.
- Archivovať dokumentáciu k typu účtu — zmluvu o účte, doklady o vlastníctve a o režime disponovania.
Rovnaký obchodný účel môže mať rozdielny daňový výsledok podľa toho, z akého účtu platba odchádza. Pri neistote je vhodné pripraviť individuálne posúdenie pre konkrétny skutkový stav.
Tip od Transakcio
Výnimka pre účty domov nepokrýva prevádzkové platby správcu z jeho vlastných účtov — tam sa 0,4 % uplatní bežne. Poštový platobný styk predmetom DFT nie je.
Vyskúšajte si kalkulačku úspor a zistite, koľko môže vaša firma na transakčnej dani ušetriť. Prehľad spôsobov šetrenia nájdete v sekcii možnosti riešenia.
Často kladené otázky
Podlieha účet bytového domu transakčnej dani? ▾
Nie. Finančná správa uvádza, že platobná operácia vykonaná na účte vlastníkov bytov a nebytových priestorov v dome podľa § 7b ods. 4 a § 8 ods. 3 zákona o vlastníctve bytov a nebytových priestorov nie je predmetom dane.
Je výnimka na úrovni subjektu alebo transakcie? ▾
Na úrovni transakcie. Nejde o vyhlásenie, že všetky subjekty správy bytov sú mimo DFT, ale o výnimku pre konkrétne platobné operácie vykonané na účte vlastníkov podľa osobitného predpisu.
Kto je majiteľom účtu domu pri spoločenstve vlastníkov? ▾
Majiteľmi účtu domu sú vlastníci bytov a nebytových priestorov a spoločenstvo s účtom disponuje v zákonom určenom režime. Zákon o vlastníctve bytov vyžaduje, aby finančné prostriedky vybrané od vlastníkov alebo získané vlastnou činnosťou boli zhromažďované na účtoch v banke.
Aké pravidlá platia pre správcu bytového domu? ▾
Pri správcovi musia byť prostriedky vlastníkov vedené oddelene od účtov správcu. Majetok vlastníkov nesmie byť miešaný s majetkom správcu, čo z pohľadu DFT zároveň pomáha preukázať, že transakcia patrila na účet, ktorý zákon vníma osobitne.
Ako sa posudzuje platba bytového družstva do fondu opráv? ▾
Treba sledovať, či ide o účet vlastníkov podľa osobitného predpisu. Samotná právna forma platiteľa nemusí byť rozhodujúca — podstatné je, aký účet a aká platobná operácia sa posudzuje.
Čo by bolo praktickou chybou pri účte domu? ▾
Ak by sa z účtu domu platili záväzky správcu alebo iné platby, ktoré bezprostredne nesúvisia so správou domu. Okrem pravidiel bytového práva by sa tým otvorila aj otázka správneho posúdenia transakčnej dane.
Prečo je oddelenie účtov pre správcov kľúčové? ▾
Pretože zabezpečuje súlad s bytovým právom aj preukázateľnosť pri DFT. Ak sú účty domov jasne oddelené od prevádzkových účtov správcu, je zrejmé, ktorá platobná operácia sa uskutočnila na účte vlastníkov.
Akú dokumentáciu k typu účtu treba uchovávať? ▾
Dokumentáciu, z ktorej vyplýva, že ide o účet vlastníkov bytov a nebytových priestorov podľa zákona o vlastníctve bytov — teda zmluvu o účte, doklady o vlastníctve účtu a doklady o režime disponovania s ním.