Refakturácia energií nájomcom a transakčná daň
Ak prenajímateľ platí energie dodávateľovi ako svoj vlastný záväzok a následne ich nájomcom refakturuje podľa zmluvného alebo odberateľsko-dodávateľského vzťahu, nejde o preúčtované náklady podľa zákona o DFT. Prenájom nehnuteľností pritom refakturáciu energií a služieb zahŕňa takmer vždy, takže otázka je bežná: platí nájomca preúčtované náklady, lebo prenajímateľ predtým zaplatil dodávateľovi? Finančná správa k tomu uvádza dôležité rozlíšenie — a odpoveď znie, že spravidla nie.
TL;DR
- Prenajímateľ platí energie ako vlastný záväzok a refakturuje ich → nie je preúčtovaný náklad.
- Ide o bežný obchodný, odberateľsko-dodávateľský vzťah podľa výkladu k zákonu č. 279/2024 Z. z..
- Rozhoduje, kto je nositeľom pôvodného záväzku a v akom mene sa platba uskutočnila.
- Úhrada vyúčtovania nájomcom však môže byť bežnou debetnou transakciou so sadzbou 0,4 % (max. 40 €).
- Ak by zmluva hovorila, že prenajímateľ platí priamo záväzky nájomcu, posúdenie by sa zmenilo.
- Žiadny dodatočný režim preúčtovaných nákladov pri štandardnej refakturácii nevzniká.
Prečo bežná refakturácia nie je preúčtovaným nákladom?
Finančná správa SR vychádza z toho, kto je nositeľom pôvodného záväzku a v akom mene sa platba uskutočnila.
Ak prenajímateľ nakupuje energie vo vlastnom mene a platí dodávateľovi svoj vlastný záväzok, nevykonáva finančnú transakciu za daňovníka — vykonáva ju za seba. Následná refakturácia nájomcovi je potom obchodné plnenie, nie platba za iného.
Toto rozlíšenie je prakticky veľmi dôležité. Keby sa každá refakturácia automaticky považovala za preúčtovaný náklad, DFT by sa komplikovane prenášala do množstva bežných nájomných vzťahov — a každý prenajímateľ by sa musel zaoberať oznamovacou povinnosťou za svojich nájomcov.
Čo pri DFT platí nájomca?
Nájomca napriek tomu platí prenajímateľovi vlastnú faktúru alebo vyúčtovanie. Táto úhrada z jeho transakčného účtu môže byť bežnou debetnou finančnou transakciou a podliehať sadzbe 0,4 %, ak je nájomca daňovníkom a nejde o vylúčenú transakciu.
Rozdiel je v tom, že nejde o dodatočný režim preúčtovaných nákladov — nájomca nemusí riešiť dôkaz konkrétnej platby vykonanej za neho ani samostatné oznámenie z tohto titulu.
| Pohyb | Kto platí | Režim pri DFT |
|---|---|---|
| Prenajímateľ → dodávateľ energií (vlastný záväzok) | prenajímateľ | bežná debetná transakcia prenajímateľa |
| Refakturácia prenajímateľ → nájomca | (fakturácia) | nie je preúčtovaný náklad |
| Nájomca → prenajímateľ (úhrada vyúčtovania) | nájomca | bežná debetná transakcia 0,4 %, max. 40 € |
| Prenajímateľ platí priamo záväzok nájomcu dodávateľovi | prenajímateľ za nájomcu | preúčtovaný náklad — posúdenie sa mení |
Ako má byť nastavená zmluva?
Prenajímateľ by mal mať zmluvnú dokumentáciu nastavenú jasne. Zmluva by mala určovať:
- či energie nakupuje vo vlastnom mene,
- ako sa náklady rozpočítavajú medzi nájomcov,
- čo je predmetom fakturácie nájomcovi.
Ak by zmluva namiesto toho hovorila, že prenajímateľ platí priamo záväzky nájomcu, posúdenie by sa mohlo zmeniť — a vznikol by režim preúčtovaných nákladov s dôkaznými nárokmi aj oznamovacou povinnosťou. Podrobnejší výklad poskytuje usmernenie MF SR č. MF/008722/2025-77.
Praktická kontrola pre účtovníkov
- Zistiť, kto je dlžníkom voči dodávateľovi energií — na koho znie zmluva o dodávke.
- Preveriť, či prenajímateľ koná vo vlastnom mene.
- Neoznačovať každú refakturáciu ako preúčtovaný náklad.
- Samostatne posúdiť úhradu faktúry nájomcom ako bežnú debetnú transakciu.
Správny záver je teda praktický: bežná refakturácia energií v nájomnom vzťahu nie je automaticky preúčtovaný náklad, ale úhrady medzi prenajímateľom a nájomcom stále treba posúdiť ako bežné odchádzajúce platby daňovníkov.
Ku každej hraničnej situácii je vhodné mať krátku poznámku, ktorá vysvetlí záver k DFT a odkáže na nájomnú zmluvu, zmluvu s dodávateľom, faktúru alebo bankový výpis.
Tip od Transakcio
Aj keď refakturácia nezakladá preúčtovaný náklad, samotné úhrady nájomného a vyúčtovaní zostávajú bežnými platbami so sadzbou 0,4 %. Pri viacerých nehnuteľnostiach a mesačnej frekvencii sa to nazbiera — a poštový platobný styk predmetom DFT nie je.
Vyskúšajte si kalkulačku úspor a zistite, koľko môže vaša firma na transakčnej dani ušetriť. Prehľad spôsobov šetrenia nájdete v sekcii možnosti riešenia.
Často kladené otázky
Je refakturácia energií nájomcom preúčtovaným nákladom? ▾
Nie, ak prenajímateľ platí energie dodávateľovi ako svoj vlastný záväzok a následne ich nájomcom refakturuje podľa zmluvného alebo odberateľsko-dodávateľského vzťahu. Finančná správa uvádza, že v takom prípade nejde o preúčtované náklady podľa zákona o DFT, ale o bežný obchodný vzťah.
Prečo je toto rozlíšenie dôležité? ▾
Keby sa každá refakturácia automaticky považovala za preúčtovaný náklad, DFT by sa komplikovane prenášala do množstva bežných nájomných vzťahov. Finančná správa preto vychádza z toho, kto je nositeľom pôvodného záväzku a v akom mene sa platba uskutočnila.
Platí nájomca transakčnú daň z úhrady vyúčtovania energií? ▾
Môže. Úhrada faktúry alebo vyúčtovania prenajímateľovi z transakčného účtu nájomcu môže byť bežnou debetnou finančnou transakciou a podliehať sadzbe 0,4 %, ak je nájomca daňovníkom a nejde o vylúčenú transakciu. Rozdiel je v tom, že nejde o dodatočný režim preúčtovaných nákladov.
Čo má riešiť nájomná zmluva vo vzťahu k DFT? ▾
Mala by jasne určovať, či prenajímateľ nakupuje energie vo vlastnom mene, ako sa náklady rozpočítavajú a čo je predmetom fakturácie nájomcovi. Ak by zmluva namiesto toho hovorila, že prenajímateľ platí priamo záväzky nájomcu, posúdenie by sa mohlo zmeniť.
Kedy by sa refakturácia mohla stať preúčtovaným nákladom? ▾
Ak by prenajímateľ neplatil vlastný záväzok, ale záväzok nájomcu voči dodávateľovi energií. Vtedy by šlo o platbu vykonanú za daňovníka inou osobou, teda o preúčtovaný náklad podľa zákona o DFT.
Podľa čoho sa určuje, kto je nositeľom záväzku? ▾
Podľa toho, na koho znie zmluva s dodávateľom energií a komu voči dodávateľovi vznikol záväzok. Rozhoduje skutočný obsah vzťahu, nie označenie položky na faktúre alebo vo vyúčtovaní.
Aký je praktický záver pre účtovníkov? ▾
Bežná refakturácia energií v nájomnom vzťahu nie je automaticky preúčtovaný náklad, ale úhrady medzi prenajímateľom a nájomcom stále treba posúdiť ako bežné odchádzajúce platby daňovníkov podľa pravidiel pre debetné finančné transakcie.
Treba k refakturácii viesť osobitnú dokumentáciu k DFT? ▾
Vhodné je mať k hraničným situáciám krátku poznámku, ktorá vysvetlí záver k DFT a odkáže na nájomnú zmluvu, zmluvu s dodávateľom energií, faktúru a bankový výpis. Znižuje to riziko, že sa firma bude pri kontrole spoliehať iba na spätné spomienky.