Prenajatý pozemok v SR bez činnosti: vzniká DFT?
Ak má zahraničná spoločnosť na Slovensku prenajatý pozemok, ktorý nevyužíva na žiadnu činnosť, nie je daňovníkom transakčnej dane — samotná úhrada za prenájom pozemku umiestneného v SR bez ďalšej súvisiacej činnosti nezakladá činnosť zahraničnej osoby v tuzemsku. Nie každá väzba zahraničnej právnickej osoby na Slovensko teda automaticky znamená postavenie daňovníka. Tento príklad je užitočný práve tým, že ukazuje hranicu medzi pasívnou väzbou a reálnou činnosťou.
TL;DR
- Prenajatý pozemok v SR bez akéhokoľvek využitia → zahraničná firma nie je daňovníkom DFT.
- Úhrada nájomného sama o sebe nezakladá činnosť v tuzemsku (zákon č. 279/2024 Z. z.).
- Rozhodujúci je konkrétny výkon činnosti v tuzemsku alebo používanie slovenského poskytovateľa platobných služieb.
- Pri skladovaní, výrobe, predaji či stavebnej činnosti na pozemku by posúdenie bolo odlišné.
- Ak by firma mala účet v slovenskej banke, jej platby z neho sa posudzujú samostatne.
- Pri zmene využitia majetku treba záver aktualizovať.
Čo presne Finančná správa posudzovala?
Finančná správa SR vysvetľuje situáciu na príklade: zahraničná spoločnosť so sídlom v Českej republike má na Slovensku prenajatý pozemok, ktorý v roku 2026 nevyužíva na žiadnu činnosť.
Záver: nie je daňovníkom DFT. Samotná úhrada za prenájom pozemku umiestneného v SR bez ďalšej súvisiacej činnosti nezakladá činnosť zahraničnej osoby v tuzemsku.
Kde vedie hranica?
Tento záver je dôležitý, pretože ukazuje hranicu medzi pasívnou väzbou na Slovensko a reálnou činnosťou:
| Väzba na Slovensko | Postavenie pri DFT |
|---|---|
| Prenajatý pozemok, žiadne využitie | nie je daňovníkom |
| Pozemok využívaný na skladovanie | posúdenie môže byť odlišné |
| Pozemok využívaný na výrobu, predaj, stavebnú činnosť | posúdenie môže byť odlišné |
| Akákoľvek opakovaná činnosť na pozemku | posúdenie môže byť odlišné |
| Firma má účet v slovenskej banke | daňovník v rozsahu operácií na tomto účte |
Posledný riadok je samostatný titul: existencia slovenského účtu zakladá postavenie daňovníka nezávisle od toho, či sa na pozemku niečo deje.
Prečo záleží na účte, z ktorého sa platí?
Rovnako treba sledovať, z akého účtu sa platba vykonáva. Ak zahraničná spoločnosť nemá slovenský účet a nevykonáva v tuzemsku činnosť, samotná platba zo zahraničného účtu za nevyužívaný pozemok podľa uvedeného výkladu nezakladá DFT.
Ak by však mala účet v slovenskej banke, jej platby z tohto účtu by sa posudzovali samostatne — a to v rozsahu všetkých platobných operácií na tomto účte.
Čo z toho plynie pre realitné a holdingové štruktúry?
Pre realitné a holdingové štruktúry je vhodné rozlišovať:
- vlastníctvo majetku,
- nájom,
- pasívnu držbu,
- aktívne využívanie majetku.
DFT sa neodvíja iba od toho, že predmet zmluvy je na Slovensku, ale od splnenia zákonných podmienok daňovníka a predmetu dane. Táto logika je odlišná napríklad od daní naviazaných na umiestnenie nehnuteľnosti.
Ako záver zdokumentovať?
Bezpečný postup je dokumentovať:
- či sa na pozemku vykonáva činnosť,
- kto ju vykonáva,
- ako dlho,
- na základe akých zmlúv.
Ak sa situácia zmení — napríklad sa začne výstavba alebo skladovanie — treba záver k DFT aktualizovať. Pri stavebnej činnosti navyše platí samostatné pravidlo: stavenisko je stálou prevádzkarňou, ak výkon činnosti presiahne 15 dní počas zdaňovacieho obdobia.
Praktická kontrola: rozlíšiť pasívny nájom od výkonu činnosti, sledovať reálne využitie pozemku, overiť, či firma nemá slovenský účet, a aktualizovať posúdenie pri zmene využitia majetku.
Tip od Transakcio
Akonáhle zahraničná štruktúra začne na Slovensku reálne pôsobiť, jej lokálne platby sa stávajú predmetom dane so sadzbou 0,4 %. Poštový platobný styk predmetom DFT nie je.
Vyskúšajte si kalkulačku úspor a zistite, koľko môže vaša firma na transakčnej dani ušetriť. Prehľad spôsobov šetrenia nájdete v sekcii možnosti riešenia.
Často kladené otázky
Vzniká DFT zahraničnej firme, ktorá má v SR len prenajatý pozemok? ▾
Nie. Ak má zahraničná spoločnosť so sídlom v Českej republike na Slovensku prenajatý pozemok, ktorý v roku 2026 nevyužíva na žiadnu činnosť, Finančná správa uvádza, že nie je daňovníkom DFT.
Prečo samotná úhrada nájomného nestačí? ▾
Samotná úhrada za prenájom pozemku umiestneného v SR bez ďalšej súvisiacej činnosti nezakladá činnosť zahraničnej osoby v tuzemsku. Predmet zmluvy umiestnený na Slovensku sám o sebe postavenie daňovníka nezakladá.
Kedy by sa posúdenie zmenilo? ▾
Ak by zahraničná spoločnosť pozemok využívala na skladovanie, výrobu, predaj, stavebnú činnosť alebo inú opakovanú činnosť, posúdenie by mohlo byť odlišné. Hranica vedie medzi pasívnou väzbou a reálnym výkonom činnosti.
Má vplyv, z akého účtu sa nájomné platí? ▾
Áno. Ak zahraničná spoločnosť nemá slovenský účet a nevykonáva v tuzemsku činnosť, samotná platba zo zahraničného účtu za nevyužívaný pozemok podľa uvedeného výkladu nezakladá DFT. Ak by však mala účet v slovenskej banke, jej platby z tohto účtu by sa posudzovali samostatne.
Čo to znamená pre realitné a holdingové štruktúry? ▾
Je vhodné rozlišovať vlastníctvo, nájom, pasívnu držbu a aktívne využívanie majetku. DFT sa neodvíja iba od toho, že predmet zmluvy je na Slovensku, ale od splnenia zákonných podmienok daňovníka a predmetu dane.
Ako sa má takýto záver zdokumentovať? ▾
Bezpečný postup je dokumentovať, či sa na pozemku vykonáva činnosť, kto ju vykonáva, ako dlho a na základe akých zmlúv. Takáto poznámka tvorí dôkazný základ pre záver, že daňová povinnosť nevznikla.
Platí záver aj po zmene využitia pozemku? ▾
Nie. Ak sa situácia zmení, napríklad sa začne výstavba alebo skladovanie, treba záver k DFT aktualizovať. Posúdenie platí len pre popísaný skutkový stav.
Znamená akákoľvek väzba na Slovensko postavenie daňovníka? ▾
Nie. Nie každá väzba zahraničnej právnickej osoby na Slovensko automaticky znamená, že sa stáva daňovníkom transakčnej dane. Dôležitý je konkrétny výkon činnosti v tuzemsku alebo používanie slovenského poskytovateľa platobných služieb.